Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nedir, Nasıl Açılır?

Gayrimenkul hukuku alanında en sık karşılaştığımız uyuşmazlıklardan biri ortaklığın giderilmesi davasıdır. Halk arasında "izale-i şuyu", "izaleyi şuyu" veya "izaleişuyu" olarak da bilinen bu dava; özellikle mirasla intikal eden taşınmazlarda, paydaşlar arasında anlaşmazlık çıktığında başvurulan en pratik hukuki yoldur. Müvekkillerimden gelen sorular genellikle şöyledir: "Kardeşlerimle ortak olduğumuz tarlayı satmak istiyorum ama onlar razı olmuyor, ne yapabilirim?", "Babamdan kalan daireyi satabilir miyim?", "Ortağıma haber vermeden dava açabilir miyim?", "Mahkeme satışını engelleyebilir miyim?"

Bu yazıda, bir gayrimenkul avukatı bakış açısıyla ortaklığın giderilmesi davasının tüm boyutlarını; davanın açılış sürecini, 2023 Eylül itibarıyla zorunlu hâle gelen arabuluculuk şartını, aynen taksim ve satış yoluyla ortaklığın giderilmesi yöntemlerini, satış memurluğu sürecini ve güncel Yargıtay içtihatlarını uygulamadaki tecrübelerimle birlikte ele alacağım.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nedir?

Ortaklığın giderilmesi davası; paylı mülkiyet (müşterek mülkiyet) veya elbirliği mülkiyeti (iştirak hâlinde mülkiyet) şeklindeki birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirerek, taşınır veya taşınmaz mallarda ferdi (bireysel) mülkiyete geçişi sağlamak amacıyla açılan davadır. Hukuki dayanağını Türk Medeni Kanunu'nun 698 ve devamı maddeleri ile mirasla ilgili 642. maddesinden alır.

"İzale-i şuyu" terimi Arapça kökenli olup; "izale" giderme/yok etme, "şuyu" ise ortaklık/yayılma anlamına gelir. Birleştirildiğinde "ortaklığın giderilmesi" anlamını taşır. Davanın özünde, paydaşların ortak mülkiyet ilişkisinin devamına zorlanamayacağı ilkesi yatar (TMK m. 698).

Paylı Mülkiyet ve Elbirliği Mülkiyeti Farkı

Ortaklığın giderilmesi davasını anlamak için öncelikle iki mülkiyet türünü ayırt etmek gerekir:

Paylı Mülkiyet (Müşterek Mülkiyet)

Paydaşların her birinin belirli ve oranlı bir paya sahip olduğu mülkiyet türüdür. Örneğin tapuda "1/4 hisseli" şeklinde gözüken mülkiyet paylı mülkiyettir. Her paydaş kendi payını diğerlerinin rızası olmaksızın satabilir, devredebilir, ipotek ettirebilir.

Elbirliği Mülkiyeti (İştirak Hâlinde Mülkiyet)

Paydaşların belirli bir paya değil, malın bütününe ortak olduğu mülkiyet türüdür. En yaygın örneği miras yoluyla intikal eden taşınmazlardır. Mirasçılar arasında miras paylaşımı yapılmadıkça mal üzerinde elbirliği mülkiyeti devam eder. Bu mülkiyet türünde paydaşlar tek başlarına tasarruf işlemi yapamaz; oybirliği aranır.

Elbirliği mülkiyetine konu mallar üzerinde ortaklığın giderilmesi davası açıldığında, dava sonucunda önce paylı mülkiyete dönüştürülür, ardından aynen taksim veya satış yoluyla ortaklık giderilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasının Şartları

1. Paylı veya Elbirliği Mülkiyetinin Bulunması

Davanın açılabilmesi için ortada bir birlikte mülkiyet ilişkisinin bulunması zorunludur. Bireysel (ferdi) mülkiyet hâlinde böyle bir dava açılamaz.

2. Paydaş Sıfatının Bulunması

Davayı açan kişinin paydaş (hissedar) olması gerekir. Yalnızca paydaşlar bu davayı açabilir; üçüncü kişiler dava ehliyetine sahip değildir.

3. Aksine Anlaşma Bulunmaması (İdame-i Şuyu Sözleşmesi)

TMK m. 698/2 uyarınca paydaşlar, kendi aralarında en fazla 10 yıl süreyle ortaklığın devamını öngören bir anlaşma yapabilirler (idame-i şuyu sözleşmesi). Böyle bir anlaşma varsa, anlaşma süresi dolmadan ortaklığın giderilmesi talep edilemez.

4. Zorunlu Arabuluculuk Şartının Yerine Getirilmiş Olması

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren ortaklığın giderilmesi davaları için arabuluculuk dava şartı hâline getirilmiştir.

Zorunlu Arabuluculuk (1 Eylül 2023 Sonrası)

5 Nisan 2023 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanan 7445 sayılı Kanun'un 37. maddesi ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na 18/B maddesi eklenmiş ve 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren ortaklığın giderilmesi davalarında arabuluculuk dava şartı olarak öngörülmüştür.

Arabuluculuğun Önemi

• Arabuluculuk süreci tamamlanmadan dava açılırsa, dava dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir

• Arabuluculuk anlaşamama tutanağı dava dilekçesine eklenmesi zorunludur

• Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanırsa, anlaşma belgesi düzenlenir ve taraflar tapu işlemlerini bu belgeye göre gerçekleştirir

• Arabuluculuk yoluyla anlaşma; icra yoluyla satış yapılmaksızın uyuşmazlığın çözümünü sağlar

Arabuluculuk Süreci

1. Adliyedeki arabuluculuk bürosuna başvuru yapılır

2. Atanan arabulucu taraflarla görüşmeleri yürütür

3. Anlaşma sağlanırsa anlaşma belgesi düzenlenir

4. Anlaşma sağlanamazsa anlaşamama tutanağı düzenlenir

5. Bu tutanak dava dilekçesine eklenerek mahkemeye başvurulur

Görevli ve Yetkili Mahkeme

• Görevli mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi (kesindir)

• Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi (kesin yetki kuralıdır)

Örneğin Antalya'da bulunan bir taşınmaza ilişkin dava, Antalya Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılmalıdır. Bu yetki kuralı kesin olup sözleşmeyle değiştirilemez.

Ortaklığın Giderilmesi Yöntemleri

Ortaklığın giderilmesi iki şekilde gerçekleşir: aynen taksim veya satış suretiyle.

1. Aynen Taksim Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi

Aynen taksim; taşınır veya taşınmaz malın fiziksel olarak paydaşlar arasında bölünmesi anlamına gelir. Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre mahkeme, öncelikle aynen taksim olanağını araştırmalıdır.

Aynen taksimin şartları:

• Malın bölünmeye fiziken elverişli olması

• Bölünmenin ekonomik değerde önemli kayba yol açmaması

• İmar mevzuatına aykırılık bulunmaması

• Paydaşların aynen taksimin yapılabilmesi için yeterli sayıda parça oluşturabilmesi

Aynen taksimin yapılamayacağı haller:

• Bir daire veya küçük bir arsa gibi bölünemez nitelikteki mallar

• Kıymeti bölünmeyle ciddi şekilde düşecek mallar

• İmar planı ve parselasyon kurallarına aykırı bölünmeler

• Bina, depo gibi yapılar

Kat Mülkiyeti Kurulması Yoluyla Aynen Taksim

TMK m. 699/2 uyarınca, dava konusu taşınmaz kat mülkiyeti kurulmaya elverişli ise, paydaşlardan biri kat mülkiyeti tesisi ve bağımsız bölüm tahsisi suretiyle paylaşma isteyebilir. Bu yöntem, özellikle apartman ve daire mülkiyeti durumlarında pratik bir çözüm sunar.

İvaz (Denkleştirme Bedeli)

Aynen taksim yapılırken paydaşlara verilen bölümlerin değerleri eşit olmayabilir. Bu durumda mahkeme, paydaşlar arasındaki ekonomik dengeyi sağlamak için ivaz (denkleştirme bedeli) ödenmesine hükmedebilir. Böylece daha değerli bir bölüm alan paydaş, diğerine fark ödeyerek dengeyi sağlar.

2. Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi

Aynen taksimin mümkün olmadığı hâllerde mahkeme, satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verir. Bu durumda:

• Taşınmaz açık artırma yoluyla satılır

• Satış işlemini satış memurluğu veya icra dairesi gerçekleştirir

• Satış bedeli paydaşlara payları oranında dağıtılır

• Bütünleyici parçalar (örneğin arsadaki bina) de arzla birlikte satılır

Satışın Sadece Paydaşlar Arasında Yapılması

Açık artırmanın sadece paydaşlar arasında yapılabilmesi için tüm paydaşların oybirliğiyle muvafakati gerekir. Tek bir paydaşın itirazı olduğunda satış, kamuya açık şekilde gerçekleştirilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasının Özellikleri

Çift Taraflı Dava Niteliği

Ortaklığın giderilmesi davaları çift taraflı karakter taşır. Bu, normal davalardan önemli bir farktır:

• Davanın kazananı veya kaybedeni olmaz

• Davanın tarafı olan herkes davadan aynı şekilde etkilenir

• Davacı, davadan feragat etse bile, davalılardan biri davayı sürdürmek istediğini bildirerek davayı devam ettirebilir

• Dava açılırken davacı olan paydaşın talebi (aynen taksim veya satış), davalı paydaşları bağlamaz; davalı da kendi talebini ileri sürebilir

Tüm Paydaşların Davaya Dahil Edilmesi Zorunluluğu

Davanın geçerli olabilmesi için tüm paydaşların davada taraf olması zorunludur. Eksik paydaşla açılan dava reddedilir. Paydaşlardan biri ölmüşse, mirasçılarının davaya dahil edilmesi gerekir.

Hâkimin Resen İnceleme Yetkisi

Hâkim, tarafların aynen taksim veya satış taleplerine bağlı olmakla birlikte; somut olayda hangi yöntemin uygulanabileceğini resen araştırma yetkisine sahiptir. Örneğin sadece satış talep edilmiş olsa bile, mahkeme aynen taksimin mümkün olduğunu tespit ederse aynen taksime karar verebilir.

Süreye Tabi Olmaması

Ortaklığın giderilmesi davası zamanaşımına tabi değildir. Paydaşların mülkiyet hakkı süresiz olduğu için, ortaklığın giderilmesi her zaman talep edilebilir. Tek istisna, idame-i şuyu sözleşmesinin varlığıdır (en çok 10 yıl).

Dava Süreci Adım Adım

1. Arabuluculuk Başvurusu (Zorunlu Ön Şart)

Adliyedeki arabuluculuk bürosuna başvurularak süreç başlatılır. Anlaşmama tutanağı alınır.

2. Dava Dilekçesinin Hazırlanması

Dilekçe; davacının kimlik bilgileri, tüm paydaşların kimlik bilgileri, taşınmazın tapu bilgileri (ada/parsel), aynen taksim veya satış talebi, arabuluculuk tutanağı ve delillerle birlikte sunulur.

3. Harç ve Masrafların Yatırılması

Başvuru harcı, peşin harç ve gider avansı yatırılır.

4. Tensip Zaptı ve Tebligatlar

Mahkeme dosyayı kabul ederek tüm paydaşlara tebligat çıkarır.

5. Keşif ve Bilirkişi İncelemesi

Mahkeme, taşınmaz üzerinde keşif yapılmasına karar verir. Bilirkişi heyeti (genellikle harita mühendisi, inşaat mühendisi, ziraat mühendisi); taşınmazın aynen taksime elverişli olup olmadığı, kat mülkiyeti kurulabilirliği, değer tespiti gibi konularda rapor düzenler.

6. Karar ve Hüküm

• Aynen taksim mümkünse → aynen taksime karar verilir

• Aynen taksim mümkün değilse → satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilir

7. Satış Aşaması (Satış Yoluyla Ortaklık Giderilmişse)

Karar kesinleştikten sonra satış memurluğu veya icra dairesi tarafından açık artırma ile satış yapılır. Satıştan elde edilen bedel, payları oranında paydaşlara dağıtılır.

Harçlar ve Masraflar

Ortaklığın giderilmesi davalarında nisbi harçlar şu şekilde uygulanır:

• Satış yoluyla paylaşımda: Satış bedelinden bir ortağın payına düşecek paranın binde 11,38'i oranında karar ve ilam harcı

• Aynen taksim yoluyla paylaşımda: Gayrimenkul değerinin binde 4,55'i oranında karar ve ilam harcı

Davacı paydaş, dava açılışında masraf ve harçların büyük kısmını öder; ancak bu masraflar dava sonunda tüm paydaşlara payları oranında yansıtılır.

Mirasla İntikal Eden Taşınmazlarda Ortaklığın Giderilmesi

Mirasçılar arasında ortaklığın giderilmesi iki yolla mümkündür:

1. Miras Paylaşımı Davası (TMK m. 642)

TMK m. 642'ye göre; "Mirasçılardan her biri, sözleşme veya kanun gereğince ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmadıkça, her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir."

2. Ortaklığın Giderilmesi Davası (TMK m. 698 vd.)

Tarafların açtıkları davayı nasıl nitelendirdiklerinin hukuken bir önemi yoktur. Hukuki nitelendirme hâkimin görevidir. Mirasla intikal eden taşınmazlarda, mirasçılardan birinin açtığı dava genellikle ortaklığın giderilmesi davası olarak görülür.

Ortaklığın Giderilmesinde Satışı Engellemek Mümkün mü?

Müvekkillerimin en sık sorduğu sorulardan biridir. Kural olarak satışın engellenmesi mümkün değildir; çünkü ortaklığın giderilmesi her paydaşın mutlak hakkıdır. Ancak bazı stratejiler değerlendirilebilir:

• Paydaşlardan diğerlerinin paylarını satın almak (anlaşma yoluyla)

• İdame-i şuyu sözleşmesi yapmak (en çok 10 yıl)

• Arabuluculuk sürecinde aile içi çözüm bulmak

• Aynen taksim talebinde bulunarak satışı önlemek (mümkünse)

• Kat mülkiyeti kurulması suretiyle paylaşma talebinde bulunmak

• Hak düşürücü sürelere uyulmamasını ileri sürmek (idame-i şuyu sözleşmesi varsa)

Ortaklığın Giderilmesinde Ecrimisil Talebi

Ecrimisil (haksız işgal tazminatı); bir paydaşın taşınmazı diğer paydaşların rızası dışında kullanması hâlinde ödenmesi gereken tazminattır. Müvekkillerimden gelen yaygın bir soru, "kardeşim taşınmazı işgal ediyor, ortaklığın giderilmesi davasında ecrimisil de isteyebilir miyim?" şeklindedir.

Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre; ortaklığın giderilmesi davası ile ecrimisil davası aynı davada birleştirilemez. Bu iki dava için ayrı ayrı dava açılması gerekir. Ecrimisil davası ayrıca açılır ve ortaklığın giderilmesi davasıyla birleştirilmez.

Önalım (Şufa) Hakkı ile İlişkisi

Paylı mülkiyetin söz konusu olduğu hâllerde, paydaşlardan biri payını üçüncü kişiye satarsa, diğer paydaşların önalım (şufa) hakkı vardır (TMK m. 732). Ancak ortaklığın giderilmesi davasında yapılan satışta önalım hakkı uygulanmaz; çünkü satış mahkeme kararıyla ve açık artırma yoluyla gerçekleşir.

Davanın Hukuki Sonuçları

• Ortaklık ilişkisi sona erer

• Aynen taksimde paydaşlar ferdi mülkiyet sahibi olur

• Satışta taşınmaz üçüncü kişiye geçer, paydaşlar bedel alacaklısı olur

• Tapu sicilinde gerekli terkin ve tescil işlemleri yapılır

• Davanın sonunda mahkeme masrafları ve vekâlet ücretleri payları oranında paydaşlara dağıtılır

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Hakkında Sıkça Sorulan Sorular

Ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürer?

Ortalama 1-2 yıl arasında sürer. Davanın süresi; paydaş sayısı, tebligat zorlukları, keşif ve bilirkişi süreci, taşınmazın niteliği gibi faktörlere göre değişir. Satış aşamasını da eklersek toplam süreç 2-3 yıla uzayabilir.

Davadan feragat ederek satışı durdurabilir miyim?

Davacı feragat etse dahi, davalılardan herhangi biri davanın devamını isteyebilir. Ortaklığın giderilmesi davasının çift taraflı niteliği gereği, sadece davacının feragati davayı düşürmez.

Arabuluculuğa gitmeden dava açarsam ne olur?

1 Eylül 2023 sonrasında arabuluculuk başvurusu yapılmadan açılan davalar dava şartı yokluğundan usulden reddedilir. Dolayısıyla davadan önce mutlaka arabuluculuk başvurusu yapılmalı ve anlaşamama tutanağı alınmalıdır.

Diğer paydaşlardan habersiz dava açabilir miyim?

Evet. Ortaklığın giderilmesi davasında diğer paydaşların rızası aranmaz. Tek bir paydaş dahi tüm paydaşlara karşı bu davayı açabilir. Diğer paydaşlar dava açıldıktan sonra tebligatla durumdan haberdar olur.

Aynen taksim mümkün değilse satıştan başka çare yok mu?

Hayır. Aynen taksim yapılamadığı takdirde kanun gereği satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilir. Ancak satış aşamasında paydaşların kendi aralarında alım-satım yapma imkânı vardır. Bir paydaş diğerlerinin paylarını satın alarak taşınmazı kendisine geçirebilir.

Açık artırmada taşınmazı paydaş alabilir mi?

Evet. Paydaşlar açık artırmaya katılabilir ve en yüksek teklifi vererek taşınmazı satın alabilir. Hatta açık artırmanın sadece paydaşlar arasında yapılması da mümkündür; ancak bunun için tüm paydaşların oybirliği gerekir.

Taşınmaz çok düşük bedele satılırsa ne yapabilirim?

Satışın kıymet takdiri öncesinde bilirkişi raporuyla taşınmazın değeri belirlenir. Açık artırmada bu değerin altında satış yapılamaz (kanunda belirtilen oranlar dahilinde). Düşük bedelle satış endişeniz varsa, kendiniz açık artırmaya katılarak tekliflerinizi artırabilirsiniz.

Ortaklığın giderilmesi davası ile ecrimisil davasını birlikte açabilir miyim?

Hayır. Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre bu iki davanın ayrı ayrı açılması gerekir. Eğer paydaşlardan biri taşınmazı haksız işgal ediyorsa, ecrimisil davası için ayrı bir dava açmalısınız.

Tarla, arsa, bağ-bahçe gibi araziler aynen taksim edilebilir mi?

Genellikle evet, ancak şartlara bağlıdır. Tarla, arsa gibi arazilerin aynen taksimi için:

• İmar mevzuatına aykırı olmaması

• Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'ndaki minimum tarım arazisi büyüklüğü kurallarına uyulması

• Bölünmenin ekonomik değerde önemli düşüş yaratmaması gerekir. Aksi hâlde satış yoluna gidilir.

Bir daireyi paydaşlar arasında aynen taksim mümkün mü?

Bir daire fiziken bölünemeyeceği için aynen taksim çoğunlukla mümkün değildir. Bu durumda satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilir. Ancak birden fazla daireden oluşan bir apartman söz konusuysa, kat mülkiyeti kurulması yoluyla aynen taksim yapılabilir.

Ortaklığın giderilmesi davasında avukat tutmak zorunlu mu?

Yasal olarak zorunlu değildir; ancak ortaklığın giderilmesi davaları teknik usul kuralları, zorunlu arabuluculuk süreci, keşif ve bilirkişi raporlarının değerlendirilmesi, satış memurluğu aşaması gibi karmaşık süreçler içerir. Hak kaybı yaşamamak için alanında uzman bir gayrimenkul avukatından destek almak büyük önem taşır.

Mirasla intikal eden taşınmazlarda nasıl bir yol izlemeliyim?

Mirasla intikal eden taşınmazlarda elbirliği mülkiyeti vardır. Ortaklığın giderilmesi davası açıldığında dava sonucunda elbirliği mülkiyeti önce paylı mülkiyete dönüşür, sonra aynen taksim veya satış yoluyla ortaklık giderilir. Ancak öncesinde mirasçılık belgesi (veraset ilamı) alınması ve veraset intikal işlemleri tamamlanmış olmalıdır.

Davadan vazgeçmek için diğer paydaşlardan onay almam gerekir mi?

Davacı, davadan tek başına feragat edebilir. Ancak unutmayın; davacı feragat etse bile diğer paydaşlardan biri davanın devamını talep ederse dava devam eder. Bu nedenle gerçek anlamda dava düşüşü, tüm paydaşların talebine bağlıdır.

Üç paydaştan biriyiz, ikisi karşı çıkıyor, ben yine de dava açabilir miyim?

Evet. Diğer paydaşların muhalefeti dava açmaya engel değildir. Tek başına bile her paydaş ortaklığın giderilmesi davası açma hakkına sahiptir. Diğer paydaşların itirazı yalnızca paylaşım yöntemi (aynen taksim/satış) açısından değerlendirmeye alınır.

Sonuç

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası; özellikle mirasla intikal eden taşınmazlarda ve paylı mülkiyete konu mallarda, paydaşlar arasında çözülemeyen uyuşmazlıkları kesin biçimde sona erdiren etkili bir hukuki yoldur. Ancak 1 Eylül 2023 itibarıyla yürürlüğe giren zorunlu arabuluculuk şartı, davanın açılışından önce mutlaka göz önünde bulundurulmalıdır.

Davanın çift taraflı niteliği, hâkimin resen inceleme yetkisi, satış memurluğu süreci, satış bedelinin paydaşlara dağıtımı, ivaz (denkleştirme bedeli) hesabı gibi teknik konular, uygulamada müvekkillerin çoğu zaman sürpriz sonuçlarla karşılaşmasına yol açmaktadır. Ayrıca ecrimisil, önalım hakkı, kat mülkiyeti tesisi gibi yan uyuşmazlıklar da sıklıkla bu davalara eşlik eder.

Mirasla intikal eden taşınmazlar, paylı mülkiyete konu arsalar, daireler, tarlalar ve diğer taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi için açılacak davalarda, arabuluculuk sürecinin doğru yürütülmesi, doğru taleple dava açılması, bilirkişi raporlarının etkin biçimde değerlendirilmesi ve satış aşamasının yakından takibi kritik öneme sahiptir.

Hukuk büromuz, ortaklığın giderilmesi davaları başta olmak üzere gayrimenkul hukuku alanındaki tüm uyuşmazlıklarda müvekkillerine arabuluculuk sürecinden satış memurluğu aşamasına kadar profesyonel hukuki destek sunmaktadır. Mirasla intikal eden taşınmazlar, paylı mülkiyet, kat mülkiyeti tesisi, ecrimisil ve önalım davaları konularında hukuki destek almak için Av. Ahmet Geçgel ile iletişime geçebilirsiniz.